商品房买卖合同违约金的责任

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一、法律依据：

《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约后，还当履行债务。”《解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

《合同法》第114条确定了违约金调整的基本规则：即“低于造成的损失，予以增加;过分高于造成的损失，适当减少。”而《解释》第16条则具体规定了商品房买卖合同这类合同违约金的调整规则：即“过高以违约金造成的损失30%为标准适当减少;低于造成的损失，以违约造成的损失确定违约金数额。”

二、对《解释》第16条的认识和理解

当前，在司法实践中，法律人士对《解释》第16条的理解和适用有很大的分歧，大致有三类：第一类，对该条文中“过高”这一词语的理解在具体案件中的适用标准出现不同;第二类，对违约金调整的计算方法理解不一样;第三类，根本质疑该条文中将违约金与实际损失相联系起来的做法的合理性与科学性。

笔者以为，要正确理解和把握该条文的涵义和立法宗旨，必须从合同法理论中有关合同违约责任承担形式、违约金的特征以及赔偿损失的特征入手理解、判断。

1、合同违约责任承担形式。

合同违约责任承担形式，是指合同当事人违反合同义务后，按照合同的约定或者法律的规定承担违约责任的具体方式。当事人只要违反合同，就应当承担违约责任。合同违约责任的承担形式可分为：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金等形式。在司法实践中，确定合同违约责任的承担形式，一是要根据当事人合同中的约定或者法律规定;二是要根据当事人的诉讼请求，三是要结合个案的具体情形而定。

2、违约金的特征。

违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约一定数量的金钱。违约责任是我国《合同法》确定的合同违约方应当承担违约责任的方式之一。违约金具有以下特征：(1)、违约金是由合同当事人约定的。根据我国《合同法》确定的合同自由原则，违约金应当根据合同当事人意愿协商确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。(2)、违约金的数额是由合同当事人预先确定的。违约金作为合同违约方违约后承担的一种方式，必须在签订合同时或在履行合同义务前先予确定。当违约方出现不履行或不完全履行合同时，非违约方可以按照合同双方对违约金的约定得以补偿。(3)、违约金条款是否适用，取决于合同当事人是否违约。当合同一方当事人违约时，违约金条款才能适用。合同当事人没有违约行为，违约金条款就不适用。此外，违约金条款适用还必须符合法定的生效条件。如果主合同无效、被撤销或不成立，违约金条款就不能生效。

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